부동산에 관한 소고2

제가 이전에 부동산에 관한 소고(2016년 6월), 주식, 전업투자, 부동산에 관한 소고(2022년 2월)라는 글에서 집사라는 얘기를 했는데, 그 이후로 '우리가 탄 배는 베네수엘라로 가고 있음에 틀림없어' 하며 해외 이주를 준비했습니다. 그래서 돈이 없기도 했지만 어디 물리거나 손실 보는걸 경계해서 부동산이든 주식이든 코인이든 아무것도 쳐다보지 않았죠. 16년도에 쓴 글에서는 상당히 조롱당했고, 그래서 22년도 글을 쓸 때는 조심스럽게 부동산 말고 다른 이야기에도 무게를 두고 글을 썼는데 부동산에 관한 부분에서는 역시나 조롱을 많이 당했지요. 그래도 오랜만에 다시 열어보니 감회가 새롭습니다.

 

뒤돌아보면 주택, 특히 아파트 투자라는게 얼마나 쉬운 것이었는가.. 주식을 왕창 샀다가 개쳐물리면 국끓여먹을 수도 없는 반면 아파트는 필수재인 주택이라서 들어가 살면서 버틸 수 있는 물건이란 말이죠. 게다가 모든 사람이 시장참여자인데(매매+전세+월세의 숫자는 고정. 가구수의 변화, 지역 이동 등으로만 변화. 노숙자는 제외), 대부분이 보고 싶은 것만 보고 듣고 싶은 것만 듣는 분들이며, 시장에 개입해 철퇴를 휘두르는 정부는 좀 모자라는 사람들이란 말이죠.

 

이를테면 전세보증금 간주임대료 제도라는게 있는데, 집주인이 전세금을 받아서 은행에 맡기면 이자를 받으므로 그걸 월세로 간주해서 과세하겠다는 신박한 소리인데, 이게 신박하지 않은 사람들이 대다수라는거죠. 전세는 집주인이 집을 담보로(확정일자+전입신고) 세입자에게 돈을 빌리고(전세보증금), 이자를 주는 대신에 집에서 살게 해주는거죠. 즉 이자 소득이 발생한 것은 임차인이지 임대인이 아닙니다. 말하자면 친구한테 돈을 빌려서 이자를 주고 있는데, 빌린 목돈을 손에 쥐고 있으니 은행이자만큼 과세하겠다는 소리에요. 게다가 복덕방에 몇번 가본적도 없고 임장이 뭔지도 모르는 분들이 금리가 올라서 폭락, 대출 규제를 해서 폭락, 3기 신도시를 만들어서 폭락 등등 비웃고 조롱하고 다녔는데, 이 분들이 모두 시장에 참여해서 경쟁했으면 더 비싸게 사야했지 않냐 말입니다.

 

지난 3년여간 모든 시장에 신경을 끊고 육아와 게임, 만화, 유튜브, 독서 등으로 시간을 보낸지라 다시 부동산이 어쩌구 하는 글을 쓰기는 자신이 없긴 한데, 이전에 이야기했던 '전세가 사라지고-상상을 초월하는 월세를 내고 살 것이며-공급이 끊어질 것이다'가 현실화 되기 시작하는 시점이라서 거기에 대해 몇마디만 하고 싶습니다. 요는 패러다임이 바뀌었다는 것인데, 늦게 깨달을수록 고통이 커지고 분노로 인지부조화가 일어나서 세상을 저주하게 되니 마음의 준비를 해야 한단 말이죠.

 

여기서 제가 이야기할 것은 계층의 분화가 이루어졌고, 아파트조차 감가상각 되는 자산이 됐으며, 내 이웃이 누구인가를 고민해야 하는 상황이란 겁니다. 그리고 변화 속도도 제 생각보다 더 빠르고, 이전보다 훨씬 어려워져서 주식투자나 상가투자만큼 어려운 시장이 될 것 같네요.

 

1. 계층의 분화

고도 성장 국가이던 한국에서 전세제도는 주택 시장에 자금을 유입시켜서 주택 건설을 촉진했고, '부동산 투기'를 막기 위해 구매자에게 대출을 극도로 제한해서 생긴 자금 부족을 해결해 주었으며, 돌려받는 전세금과 매달 지출될 임대료(정확히는 전세금의 이자, 혹은 기대수익을 빼고)를 없애줘서 한국의 중산층과 계층 이동을 가능케 한 명실공히 '사다리'였습니다. 그리고 그 사다리가 점점 커지는 판인데 어느 재앙이라고 불린 분이 사다리를 잡구 쭈~욱 늘려놓더니 다음 칸으로 올라갈 수가 없게 됐고, 몇몇 사다리의 칸은 부서지고 그렇단 말이죠.

 

그래서 성장기 대한민국의 계층 이동을 가능케 해서 다이나믹한 국가를 만들어주던게 사라져서, 이제 이른바 선진국들처럼 계층이 분화된거죠. 비슷한 집에서 태어나서, 비슷하게 공부하고, 비슷한 대학을 가서 비슷한 회사에 취직하고, 비슷한 사람을 만나서 결혼해서 사는 분들 사이에 집을 언제 어디에 샀느냐에 따라 갈렸다는건데, 이보다 부조리해 보이고 받아들이기 힘든 일이 또 있을까요. 게다가 좀 있는 집안 분들의 경우에도 형제가 몇명인가, 상속/증여를 얼마나 체계적으로 잘 대비하냐에 따라 갈릴 것이구요.

 

일단 변화할 것으로는 보유세가 꽤 많이 오를 것인데, 그 이유는 계층의 분화가 일어나고 사회가 안정(?)되면 거주지 이동이 드물어지고(어려워지고) 따라서 취득세로 세수를 확보할 수가 없어 보유세 위주로 가기 때문입니다. 보유세가 올라가면 취득세가 낮아지는게 정상인데, 한국의 지자체가 파산하면 곤란해 지므로 낮아지기는 힘들 것이구요. 그래서 선진국처럼 주택을 구매해서 보유세 내고 감가상각해 가며 살던가 월세 내고 살 것인가의 선택인 것이고, 인플레이션과 경제의 성장으로 자산가치가 오르면 주택 구매자의 승리 혹은 현상유지인 동시에 월세 거주자의 벼락거지 엔딩 되겠습니다.

 

이러한 변화는 단순히 계층간의 위화감 조성에서만 끝나는 것이 아니라, 가처분 소득의 30~60%의 주거비를 내는 세상은 이전과 매우 다를 수밖에 없는 것이죠. 천만원 버는 가정이 전세 8억에 거주하며 모아둔 돈+대출로 전세금 묻어놓고 이자를 매달 100만원 내던 상황 vs 월세로 매달 300만월씩 지출해야 하는 상황이죠. 제가 보기에 영어유치원, 식당, 여행사, 안경가게 등등 부터 해서 퍼펙트 스톰이 열릴 것 같네요.

 

강남아파트 얼마 상승! 같은 신문 기사는 이전에 어지간한 사람들이 최종 목표로 강남에 도달할 수 있던 시대의 유산입니다. 저런 기사 볼 날도 몇년 남지 않은게 아닌가 합니다. 한강에 요트 가격 변동, 벤틀리 할인 같은걸 누가 신경쓰냔 말이죠.

 

2. 아파트도 감가상각된다

주식쟁이나 사업하는 분이 들으면 '응? 당연한거 아닌가'하실 이야기죠. 처음에 이야기했던 것처럼 아파트 투자가 얼마나 쉬운 것이었냐에서 사실 큰 비중을 차지하는 부분입니다. 그렇습니다. 아파트는 감가상각 되지 않는 자산이었으며 오래되고 낡을수록 더 비싸지는 '와인같은 남자'였던 것입니다. 몇몇 재건축 성공사례를 보며 '응? 헌집을 부수고 새 집을 지었는데 돈까지 생긴다고!'를 사람들이 본 것이죠. 사실 지금은 그렇지도 않은데 아직까지도 감가상각이 제대로 고려되지 않는 특수한 시장이며, 사실 이것은 밸류에이션에 큰 난관이죠.

 

감가상각이라 하면, 상업 시간이나 회계원리 시간에 배운 것처럼 정액법이냐 정률법이냐를 정해서 그냥 하면 되는 것 아닌가 하실텐데 현실에선 대단히 어려운 부분이라 워렌 버핏이 가장 싫어하는게 감가상각이라고 그러죠. 자산의 정의는 일반적으로는 '가치 있는 것' 정도이지만 경제학적, 회계적으로 보자면 '이익을 만들어 내는 것'입니다. 그런데 감가상각이 끝나서 가치가 0인데도 이익을 만들어내는 공장 기계도 있고, 어떤 분의 업적중 하나인 거북섬 상가처럼 감가상각 하기도 전에 가치가 0이 아니라 마이너스가 되는 물건도 있죠.

 

얼마 전에 상계주공 5단지 기사가 나왔는데, 시세가 5억원인데 재건축 분담금이 5~7억원이 나와서 난리라는 이야기죠. 잘 생각해 보면, 재건축해서 시세가 10~12억원이 되더라도 기타 비용(이사, 주거, 세금, 추가분담금 등)을 고려하면 적자일 수 있는데, 5억원의 주택에 5억원을 내서 새 집에 살 수 있는 사람이 얼마나 될 것이며, 조합원들이 한마음 한뜻으로 진행되겠냐입니다. 즉 구매한 주택이 낡아가는 것이 가치의 하락으로 이어지거나 최소한 주기적으로 수리나 리모델링에 목돈이 들어가는 모텔이나 목욕탕 같은 물건이 될 수 있습니다. 도배 장판 해주면 신경쓸게 없던 시절은 끝난 것이고, 이건 갑작스러운 변화라 비용의 전가 차원에서 보자면 보유자에게 불리한 가격 하락 요인이 되지 않겠나 생각합니다.

 

여기서 또 하나 중요한 것이 바로 건축비인데.. 강남에 평당 1억원짜리 아파트를 지으나 어디 산골짜기에 평당 천만원 짜리를 지으나 건축비에 큰 차이가 없다는거죠. 물론 고급자재 쓰고, 커뮤니티 넣고, 지하주차장 더 파면 비용이 증가합니다만 가격 차이만큼은 아니겠죠. 즉 30억짜리 아파트는 분담금 5억씩 내고 내고 재건축될 수 있으나 시세 10억짜리 아파트는 어렵지 않을까요. 즉 재건축 자체가 가능하려면 일정 이상으로 비싼 곳이어야 하고, 그곳의 거주자들이 분담금을 감당할 수 있어야 하며, 새 집이 그만큼의 가치를 인정받을 수 있는 입지인 극소수만 가능한 것이 되겠죠.

 

그래서 낡은 아파트임에도 수요가 있고 일정 임대수익률이 나오는 곳이 아니라면, 재건축의 가능성이 없는 상태로 시간이 갈수록 수익률이 떨어지고(매수 가격 대비. 만약 월세가 하락했는데 시세가 떨어지면 수익률이 똑같을수도) 재건축의 꿈을 모두가 꾸던 시절 가격으로 사게 되는 수가 있습니다. 그래서 제가 보기에 이제 아파트 투자는 상가 투자급으로 어려워졌고, 상가 투자처럼 수익률을 계산해서 투자해야 하는 시장이 되는게 아닌가 합니다.

 

만약 제가 방구석에 앉아서 어느 곳이 좋은가를 찾는다면 말이죠.. 비싼 곳을 먼저 볼 것입니다. 나보다 똑똑한 많은 사람들이 가치를 인정한 것이죠. 하지만 살 수 없습니다. 그래서 두번째로 전세 물량이 적은 동네를 고르겠어요(용적률이나 뭐 이런 기본적인건 필요). 앞서 말했듯 수익률이 중요한 자산이 됐고(실거주라도 마찬가지), 수익률은 시장에서의 내 협상력에 따라 달려있는 것이며 그 협상력이라 함은 전세 비율이 낮다=자기 돈을 묻은 사람이 많다, 세입자가 나가서 비워둬도 상관없는 사람이 많다는 사실에 있죠. 즉 전세가 적은 단지일수록 월세가 높고 가격방어가 잘 될 곳이 되지 않을까요. 아마 지금은 어지간한 곳들은 비슷할듯 한데, 핵심지부터 퍼져나가며 전세비율이 낮아지고 없어지다시피 하다가 특정 지역부터 전세비율이 유지되는 곳이 나올텐데 그런 곳은 피해야겠습니다. 전세가 많다=임대인의 협상력이 약하다=수익률이 낮다.

 

3. 내 이웃이 누구인가

2025년 6월 26일 익산시의 한 아파트에서 에어컨 실외기가 폭발했는데, 거주하고 있던 외국인 7명이 사라졌습니다. 한국말이 서툰 불법체류자들이 켜지 말라는데도 덥다고 켰다가 터진거죠. 외노자들이 아파트에 모여 살 수 있는 것이고, 최저임금을 잔뜩 올려놔서 외노자들이라고 어디 고시원에서만 사는게 아니란 겁니다. 그리고 단위면적당 임대료는 주택이 커질수록 싸지는데, 혼자 살 때 낼 임대료를 둘이 합치면 훨씬 컨디션이 좋아지기 때문에 신림동 이런데 가면 동거하는 커플 천지죠. 그래서 외노자라고 무시할 일이 아니라 외노자들도 힘을 합치면 아파트에 살 수도 있고, 이것이 외국에서 흔한 셰어하우스라는 것이죠.

 

월세 이야기가 나오면 월200 내느니 집을 사겠다던가, 월세 400을 어떻게 내느냐 뭐 이런 이야기가 있는데.. 위에 사례처럼 7명이 모여서 월세 200을 나눠내면 월세 30도 안됩니다. 월세 30으로 고시원 쪽방(살아본 분 별로 안계실듯)에 사는 것보다 30평대 아파트에 7명이 사는게 훨씬 쾌적하단 말이죠. 게다가 노가다라던가 3교대 하는 일을 한다면, 실제로 집에 거주하는 인원은 더 적어지구요. 그래서 여러분이 사는 아파트에 이런 외노자나 불체자들이 사는 집이 계속해서 생길 수 있다 말이죠.

 

지금 중국에서는 3선도시에서는 월급 30만원, 1선도시라야 월급 70만원입니다. 게다가 중국은 자본주의자들 뺨치는 분들이라서 996에 35제죠(9시출근 9시퇴근 주6일, 35세에 정년퇴직). 한국와서 똑같이 일하면 최소 5~6배 정도 벌이, 비자 개정으로 H-2비자와 F-4비자의 통합, 실업급여와 건강보험 접근 가능, 다문화 가정 혜택, 각종 수당 등등 하면 너무나 매력적인 곳인데 문이 활짝 열려있죠. 틱톡에서 한국에 집사라는 영상이 막 뜨고, 무슨 무슨 수당을 받았다느니 대학을 다니는데 뭘 타먹었다느니 올라오는걸 보면 이제 옆집에 린짜오밍이 살 확률이 급등하지 않겠습니까. 영주권을 받은 린짜오밍이 가족들 5명 초청해서 한집에 살면서, 온 식구가 일하며 300씩만 벌어도 가구소득 1500만원이고, 부부의사 뺨 치는 수준에 소비성향이 낮은 이 사람들이 서울에 집을 사게 될 수 있단거죠. 실제로 일본에서 흔히 보이는 풍경이 중국인 소유 건물에 베트남 사람이 베트남 식당을 하는 모습이라고 하죠.

 

그리고 한가지 더 생각해볼 것이 수도권 인구 집중입니다. 뉴스에서 맨날 거제가 어떻고 포항이 어떻고 울산이 어떻고 그러고, 수도권 인구집중 이야기가 나오는데 외노자들이라고 항상 지방에서만 살 것인가 말이죠. 지방이 폭망해서 일할 곳이 사라졌으니 고국으로 돌아가야겠다고 생각하는 분들은 별로 없지 않을까요. 또한 중국인 유학생을 잔뜩 받고 있어서 건대 차이나타운, 경희대 차이나타운처럼 중국어를 못하면 주문도 못하는 곳들이 생겨나고 있으며, 한번 모이기 시작하면 계속 모여 사는게 한국인과 중국인이므로 차이나타운이 곳곳에 생길 것으로 예상합니다.

 

그래서 이전처럼 역세권이고 통근시간이 짧다, 주변에 상권이 발달했다, 자가가 주는 편안함 같은 팩터에 만족하고 살다가 어느날 주변을 둘러보니 온통 중국어 간판에, '쓰레기를 버리지 말고 분리수거하세요'라던가 '흉기를 들고 다니지 마세요'같은 내용이 중국어로 적힌 현수막을 보게 되고 애가 학교에서 다문화가정 아이들에게 왕따 당할 수 있단 말이죠. 상가라면 중국인들이 모이는게 호재일 수 있겠지만, 가족과 함께 사는 주택이라면 달갑지 않을 것이고 가치에 영향을 주는 요소일 것입니다. 제 예상으로는 카페 같은 곳에 '거기 민도는 어떤가요'라는 질문이 일반화 될 것 같네요. 여러모로 괴로운 세상이죠.

 

4. 마무리

한마디로 계층이 나뉘는건 한국전쟁 때 리셋된 이후 초유의 상황이며 , 부익부 빈익빈의 세상입니다. 이전에 예측한게 상당수 현실화 된게 아닌가 싶어 글을 쓰긴 했는데, 이 글을 쓰면서도 몰입이 안되고 흥미가 없는 것이.. 저는 진지하게 아주 진지하게 한국에서 전쟁이 '곧' 일어날 상황이라고 보기 때문이죠. 내가 탄 배가 베네수엘라로 갈지, 아르헨티나로 갈지, 홍콩으로 갈지, 위구르로 갈지는 모르겠지만 어디로도 가고 싶지 않아서 배에서 내리려는데 배가 폭발하게 생겼단 말이죠.

 

전쟁이 날 확률이 한국전쟁 이후로 가장 높다는 미국 어디 연구원 분석도 보이고, 북한의 핵무장이나 석연치 않은 미국의 민감국가 지정, 철강 관세 등등 심란한 현실이고 뭔가 쎄한 분들도 계실겁니다. 제 생각엔 전쟁이 일어나기 직전인 데프콘 1~2정도 되는 상황이고, 이 전쟁은 한국전쟁 때처럼 목숨걸고 같이 싸워줄 동맹도 없고 미국조차 방치하며, 전후복구에도 아무도 신경안써줄 그런 전쟁이 될 것입니다.

 

이전 글에서는 살 수 있는 가장 좋은 물건을 사야한다고 했었는데 격세지감이 느껴지네요. 지금 저라면 감내할 수 있는 가장 낮은 주거환경에 월세로 거주하고, 생활 수준을 최저로 낮춰서 지출을 줄이며, 영혼까지 끌어모아서 일본에 부동산 투자를 하겠습니다.  제 분석으로 일본 본토에 핵을 쏘거나 공격을 하는 자는 미국에 의해 지도에서 지워질 각오를 해야 하는 곳이 일본이거든요. 한국의 경우에는 글쎄요, 현 상황에서는 트럼프가 우크라이나를 귀찮아 하며 최소한으로만 지원하는 것과 비슷하게 할 것 같고, 절대 피를 흘릴 생각이 없을 것이고 흘리더라도 최소한이겠죠.

 

똥글에 횡설수설 하다가 갑자기 미친 소리를 하니 황당하실 듯한데.. 간단하게 말하자면 '우크라이나는 러시아의 안보에 치명적인 위치의 러시아측 버퍼 스테이트(buffer state)인데 극우 반러 하면서 나토 가입하겠다며 도발하다 전쟁이 났고, 한국 역시 중국과 일본 양쪽 모두에게 치명적인 위치인 미/일의 버퍼 스테이트(buffer state)인데 친중을 하며 중국화를 선택했으므로 전쟁이 날 수밖에 없다'입니다. 아마 납득하시는 분이 안계실 것 같네요. 그래서 다음으로는 여기에 관해 한번 써보겠습니다.